Das Konzept des Mieterstroms existiert in Deutschland seit 2017. Die rechtliche Grundlage dafür ist das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), das zwischenzeitlich mehrere Male überarbeitet wurde. Grundsätzlich versteht man unter Mieterstrom den in unmittelbarer Nähe eines Hauses erzeugten Strom, der Mietern zum Verbrauch angeboten wird, ohne dass er über das öffentliche Stromnetz fließt. Dabei ist nur Solarstrom förderfähig. Top1solar erklärt Ihnen alles, was Sie über Mieterstrom wissen müssen und welche Vorteile er mit sich bringt.
Wenn Sie gleich Fragen haben oder individuelle Beratung zum Mieterstrom suchen, nehmen Sie Kontakt zu uns auf!
Inhaltsverzeichnis
Mieterstrom als Modell für PV-Anlagen
Mieterstrom ist gerade heute interessant, denn er leistet einen wichtigen Beitrag zur Energiewende und zum Klimaschutz. Deshalb wird er auch gefördert und es besteht ein Anreiz, noch mehr Dachflächen für die Erzeugung erneuerbarer Energien zu nutzen. Vor allem dicht besiedelte Gebiete bieten hier ein hohes Potenzial. In Zukunft werden intelligentes Energiemanagement und innovative Stromspeicherlösungen die Effizienz dieses Modells noch erhöhen.
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist das Mieterstromkonzept finanziell attraktiv, wodurch eine Win-Win-Situation entsteht. Als Immobilienbesitzer können Sie den durch Ihre Photovoltaikanlage erzeugten Strom an die Mieter verkaufen und erhalten zusätzlich den staatlich geförderten Mieterstromzuschlag. Als Mieter profitieren Sie von einem günstigeren Strompreis. Die Vorteile auf beiden Seiten werden wir Ihnen in diesem Beitrag noch im Detail erläutern.
Wie funktioniert Mieterstrom?
Als Mieterstrom förderfähig ist der aus Photovoltaikanlagen. Für den selbst erzeugten und ohne das öffentliche Stromnetz weitergegebenen Strom entfallen Netzentgelte, Umlagen und die Stromsteuer.
Sie als Vermieter belastet dieses Konzept aber auch mit zusätzlichem Aufwand für die Messanlage, die Abrechnung und die gesamte Verwaltung. Um diesen auszugleichen und Mieterstrom als Modell attraktiver zu machen, gibt es den öffentlich geförderten Zuschlag, den Sie beim Netzbetreiber beantragen.
Seine Höhe hängt von der Leistung der Photovoltaikanlage ab. Je größer diese ist, desto geringer fällt der Zuschlag je kWh aus. Denn auch die Investition in kleinere Photovoltaikanlagen soll sich lohnen.
Die Fördersätze sinken kontinuierlich. Regelmäßig veröffentlicht die Bundesnetzagentur die aktuellen Werte. Welchen Zuschlag Sie als Vermieter erhalten, hängt demnach auch vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme Ihrer Anlage ab. Er bleibt dann 20 Jahre lang konstant. Das entspricht auch dem Zeitraum der steuerlichen Abschreibung einer Photovoltaikanlage.
Da an Sonnentagen meist mehr Strom produziert als benötigt wird, können Sie den Überschuss in das Stromnetz einspeisen. Dafür erhalten Sie die Einspeisevergütung. Der Zuschlag für den Mieterstrom ist geringer, da Sie diesen zusätzlich zu den Verkaufserlösen für den Strom erhalten.
Folgende Tabelle zeigt die Mieterstromzuschläge und Einspeisevergütungen, wenn Sie die Anlage bis 31. Januar 2025 in Betrieb nehmen:
| Leistung der PV-Anlage (kWp) | Einspeisevergütung (Cent/kWh) | Mieterstromzuschlag (Cent/kWh) |
|---|---|---|
| 10 | 8,03 | 2,62 |
| 40 | 6,95 | 2,43 |
| 100 | 5,68 | - |
| 1.000 | 1,64 | - |
Voraussetzungen für den Zuschlag
Grundvoraussetzung für die Förderfähigkeit ist, dass Sie den Strom nicht über das öffentliche Netz an die Mieter weiterleiten. Wenn Sie den von Ihrer eigenen PV-Anlage produzierten Strom selbst verbrauchen, gilt das nicht als Mieterstrom, sondern als Eigenversorgung, für die Sie den Zuschlag nicht erhalten.
Während der Mieterstrom früher auf ein Gebäude beschränkt war, darf er mittlerweile auch innerhalb eines Quartiers erzeugt und verbraucht werden. Ein Quartier kann aus mehreren Gebäuden bestehen. Die Trennung durch Straßen ist kein Problem. Nur das öffentliche Stromnetz dürfen Sie nicht nutzen.
Die Photovoltaikanlage kann sich auch auf einem Nebengebäude wie einer Garage oder auf einem gewerblich genutzten Gebäude befinden. Der Verkauf von Mieterstrom an Gewerbe ist ebenfalls möglich, sofern mindestens 20 % des Quartiers für Wohnzwecke vermietet werden.
Sie können im Quartier mehrere Photovoltaikanlagen installieren, sofern die Gesamtleistung 1.000 kWp nicht übersteigt. Ihre Anlage müssen Sie bei der Bundesnetzagentur registrieren und in das Marktstammdatenregister eintragen lassen.
Warum lohnt sich Mieterstrom für Vermieter?
Sie erzielen mit dem Verkauf des Stroms an Ihre Mieter und dem Zuschlag höhere Erlöse als mit der Einspeisung in das Netz. Die Investition in die Photovoltaikanlage amortisiert sich meist schnell. Im Folgenden sehen Sie für den Mieterstrom eine Beispielrechnung:
Ausgangssituation:
- Photovoltaikanlage mit 40 kWp Spitzenleistung
- Investition: 50.000 €
- lineare Abschreibung der Anlage über 20 Jahre
- jährliche Betriebskosten: 500 €
- jährliche Stromerzeugung: 35.000 kWh
- Verkauf der Hälfte des erzeugten Stroms an die Mieter, Einspeisung der anderen Hälfte
- Strompreis für Mieter: 30 Cent/kWh
- Mieterstromzuschlag: 2,43 Cent/kWh
- Einspeisevergütung: 6,95 Cent/kWh
Berechnung:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Stromverkauf an die Mieter (50 % der erzeugten Strommenge) | 5.250 € (17.500 kWh × 0,30 €/kWh) |
| Mieterstromzuschlag | 425,25 € (17.500 kWh × 0,0243 €/kWh) |
| Einspeisung ins Netz (50 % der erzeugten Strommenge) | 1.216,25 € (17.500 kWh × 0,0695 €/kWh) |
| Gesamteinnahmen pro Jahr | 6.891,50 € |
| Jährliche Abschreibung | 2.500 € (50.000 € ÷ 20 Jahre) |
| Jährliche Betriebskosten | 500 € |
| Gesamtkosten pro Jahr | 3.000 € |
| Gewinn pro Jahr | 3.891,50 € |
Neben den direkten finanziellen Vorteilen steigern Sie durch die Installation einer Photovoltaikanlage auch den Wert Ihrer Immobilie und bessern Ihr Image als Vermieter für allem für umweltbewusste Mietinteressenten auf.
Wenn Sie eine KfW-Effizienzhaus-Förderung beanspruchen möchten, hilft Ihnen das Mieterstrommodell dabei, die Anforderungen dafür zu erfüllen. Auch für die Anschaffung der Photovoltaikanlage gibt es Fördermöglichkeiten. Sie können Speicher, Ladestationen, Wärmepumpen und weitere Technologien integrieren, um noch effizienter und unabhängiger zu werden.
Bedenken Sie, dass der Verkauf von selbst erzeugtem Strom an Mieter als unternehmerische Tätigkeit gilt. Lassen Sie sich im Hinblick auf Ihre steuerlichen Pflichten in einem Steuerbüro beraten.
Vorteile für Mieter
Auch als Mieter sparen Sie mit diesem Modell. Denn der Vermieter kann zwar den Strompreis selbst festlegen. Dieser darf jedoch 90 % des örtlichen Grundversorgertarifs nicht überschreiten. Im Schnitt ist Mieterstrom für Sie 30 % günstiger als der aus dem öffentlichen Netz. Es ist vorstellbar, dass Sie so mehrere Hundert Euro pro Jahr sparen.
Da Ihr Vermieter eine Komplettversorgungspflicht hat, müssen Sie sich nicht sorgen, dass die PV-Anlage zu wenig Strom produziert. Denn es besteht zusätzlich ein Anschluss an das öffentliche Netz.
Sie sind nicht dazu verpflichtet, Mieterstrom aus der PV Anlage in Anspruch zu nehmen. Ausnahmen bestehen unter anderem bei Kurzzeit- oder Untervermietung. Der Mieterstromvertrag darf deshalb kein Bestandteil des Mietvertrags sein, sondern muss separat abgeschlossen werden. Er endet jedoch automatisch, wenn Sie Ihr Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter übermittelt Ihnen jährlich eine Abrechnung über den von Ihnen bezogenen Strom und dessen Quellen.
Mit Mieterstrom aus der PV Anlage sind Sie unabhängiger von der Entwicklung der Strompreise und eventuellen Stromausfällen im öffentlichen Netz. Sie können damit auch ohne eigenes Haus Ihren Beitrag zur Energiewende leisten.
Sie sehen, dass Mieterstrom sowohl für Mieter als auch Vermieter eine lohnenswerte Angelegenheit ist. Informieren Sie sich deshalb bei uns über weitere wichtige Details und die Möglichkeiten der Realisierung.
Verschiedene Mieterstromkonzepte
Mieterstrom aus der PV Anlage kann vertraglich auf unterschiedliche Art und Weise organisiert werden, weshalb es mehrere Konzepte gibt. Im Folgenden lernen Sie die üblichen Lösungen kennen.
Vermieter als Stromversorger
Der Vermieter, der gleichzeitig Betreiber der Photovoltaikanlage ist, tritt gegenüber den Mietern als Energieversorger auf. Er übernimmt damit alle Aufgaben eines solchen und muss auch die Stromversorgung sichern, wenn die Solaranlage keinen Strom produziert. Das wird, wie bei allen Mieterstromkonzepten, durch den zusätzlichen Anschluss an das öffentliche Stromnetz sichergestellt. Die Mieter müssen jedoch keine Zweitverträge mit externen Stromanbietern abschließen, sondern alles läuft über den Vermieter. Dieser kümmert sich um die Verträge, Strommessung und Abrechnung. Die Förderung ist bei diesem Modell möglich. Für Vermieter ist es zwar finanziell am lukrativsten, erfordert jedoch hohes technisches und rechtliches Fachwissen und viel Aufwand.
Contracting oder Lieferkettenmodell
Da viele Immobilienbesitzer weder über das notwendige Fachwissen verfügen noch ausreichend Zeit haben, um als Strom-Komplettversorger aufzutreten, übertragen sie Aufgaben an einen externen Dienstleister. Das ist der Contractor, der entweder einzelne Leistungen oder alles vom Bau der Photovoltaikanlage bis hin zur Abrechnung übernimmt. Auch in diesem Fall ist die Förderung durch den Zuschlag möglich. Für diese Dienstleistungen müssen Vermieter zahlen, was ihren Gewinn reduziert. Häufig ist es aber ohne externe Hilfe nur schwer möglich, ein Mieterstromprojekt zu realisieren.
Genossenschaft oder GbR
Mieter und/oder Eigentümer gründen eine Genossenschaft oder GbR, die als Stromversorger auftritt und alle oben beschriebenen Aufgaben erfüllt. Auch dieses Konzept ist förderfähig. Es kann die Finanzierung der Photovoltaikanlage erleichtern. Für die Mieter ist es finanziell attraktiver, da sie ebenfalls vom Zuschlag für den Mieterstrom und der Einspeisevergütung profitieren.
Pachtmodell
Das Pachtmodell war vor allem üblich, als Contracting noch nicht förderfähig war. Dabei pachten Stromversorger die Dachflächen von Immobilienbesitzern, betreiben die Photovoltaikanlage und kümmern sich um die Abrechnung sowie den Verkauf von Überschussstrom. Die Förderung mit dem Zuschlag ist möglich. Contracting ist jedoch in vielen Fällen für Vermieter vorteilhafter.
Direktverkauf
Dabei verkaufen Vermieter den selbst erzeugten Strom direkt an die Mieter, jedoch nicht als Komplettversorger. Die Mieter müssen zusätzliche Verträge mit externen Stromlieferanten schließen. Dieses Konzept ist nicht förderfähig.
Messkonzept für Mieterstrom
Strom aus einer Photovoltaikanlage reicht in der Regel nicht aus, um ein ganzes Mietshaus kontinuierlich zu versorgen. Deshalb brauchen Sie ergänzend externen Strom. An sonnigen Tagen wird dagegen häufig mehr produziert als notwendig, sodass Einspeisungen in das öffentliche Netz möglich sind.
Aus diesen Gründen und für die transparente Abrechnung mit den einzelnen Mietparteien brauchen Sie ein geeignetes Messkonzept für den Mieterstrom. Dieses ist auch Voraussetzung dafür, dass Sie die Förderung erhalten können.
Sie müssen den Verbrauch des selbst erzeugten und extern bezogenen Stroms durch jede Mietpartei sowie die Einspeisung genau erfassen können. Dafür sind ein Zweirichtungszähler am Netzanschlusspunkt und einzelne Verbrauchszähler für Mietparteien notwendig.
In Zukunft werden hierfür Smart Meter eine größere Rolle spielen. Bis 2030 sollen alle herkömmlichen Messeinrichtungen gegen solche ausgewechselt werden. Ab 2025 besteht bereits Smart-Meter-Pflicht für Photovoltaikanlagen mit mehr als 7 Kilowatt Leistung und für Haushalte, die mehr als 6.000 kWh pro Jahr verbrauchen.
Die doppelte Sammelschiene
Für ein Mieterstrommodell eignen sich grundsätzlich zwei Messkonzepte: die doppelte Sammelschiene und die Berechnung mithilfe von Summenzählern. Bei der doppelten Sammelschiene gibt es im Haus oder Quartier jeweils eine Sammelschiene für den Strom aus der Photovoltaikanlage und eine für den Netzstrom.
Die Mietparteien können flexibel an beide Schienen angeschlossen werden. Das ermöglicht eine bessere Trennung, etwa wenn einzelne Mieter keinen eigenen Strom beziehen möchten oder Mieterstrom für Gewerbe geliefert wird. Die Messanlagen ermitteln exakt den Verbrauch der einzelnen Mietparteien von Photovoltaik- und Fremdstrom.
Das Summenzählerkonzept
Dabei werden die Stromflüsse insgesamt gemessen und rechnerisch auf die Mietparteien aufgeteilt. Zu messen sind hierbei der Gesamt- und Einzelverbrauch aller angeschlossenen Einheiten, der von der Photovoltaikanlage erzeugte Strom sowie der aus dem Netz bezogene und in das Netz eingespeiste Strom. Anhand des Einzelverbrauchs jedes Mieters werden die anderen Summenwerte proportional aufgeschlüsselt.
Das Smart Meter oder virtuelles Mieterstrom Messkonzept
Intelligente Messsysteme erfassen den Stromverbrauch der Mieter und Mieterinnen viertelstundengenau und können exakt zuordnen, ob der Strom aus der PV-Anlage oder aus dem öffentlichen Netz verbraucht wurde.
Eine wesentliche Vereinfachung bietet das Modell des virtuellen Summenzählers, dessen Einsatz seit Mitte 2023 mit Inkrafttreten des Gesetzes zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende zulässig ist. Dabei werden alle Zählpunkte einer Liegenschaft mit intelligenten Messsystemen ausgestattet, um die PV-Produktion und die Verbräuche der Mietparteien viertelstündlich zu erfassen. Der physische Summenzähler wird durch einen digitalen virtuellen Summenzähler ersetzt, in dem die Messwerte aller Zählpunkte digital aggregiert und bilanziert werden.
Mit dem Ergebnis, dass teure Hardware und Umbaumaßnahmen am Hausanschluss entfallen. Der Weg für Mieterstrom in vielen kleineren Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 10 Wohneinheiten ist nun frei, in welchen bis Dato die Realisierung solcher Mieterstromkonzepte einfach durch die nötigen Anfangsinvestitionen nicht machbar gewesen wären. Mit der Kostenersparnis durch die virtuellen Summenzähler können nun mehr Projekte wirtschaftlich umgesetzt werden. Wir als Mieterstrom Experte gehen davon aus, dass sich dadurch 50 Prozent mehr Gebäude für ein PV-Mieterstromprojekt eignen.
Beratung zum Mieterstrom
Um ein Mieterstromkonzept umsetzen zu können, brauchen Sie umfangreiches Know-how in technischen und rechtlichen Angelegenheiten. Das ist oft nur schwer zu stemmen, wenn Sie nicht vom Fach sind, aber mit der Beratung durch einen erfahrenen Partner kein Problem. So lassen sich alle Fragen zur Planung und Realisierung sowie zu den damit verbundenen Fördermöglichkeiten klären.
Wenn Sie Interesse an unseren Unterstützungsleistungen haben, vereinbaren Sie einen Termin für ein erstes unverbindliches Gespräch. In diesem erfassen wir Ihre individuelle Situation und bewerten das Gebäude. Eignet es sich für eine Photovoltaikanlage? Welche Besonderheiten gibt es zu beachten?
Wir planen die notwendigen Investitionen und bewerten die Wirtschaftlichkeit. Dann wird gemeinsam geprüft, wie groß und leistungsfähig die Anlage sein soll und ob sich ein Speicher lohnt. Auf der Basis dieser Information erstellen wir Ihnen ein konkretes Angebot.
Nachdem Sie dieses angenommen haben, startet die Umsetzung des Mieterstromprojektes. Das sind die wichtigsten Schritte:
- PV-Anlage planen und montieren
- Messeinrichtungen installieren
- Anmeldung beim Netzbetreiber inklusive Antrag auf Förderung
- Registrierung bei der Bundesnetzagentur
- Anmeldung beim Finanzamt
- Abschluss aller notwendigen Verträge
Wir empfehlen Ihnen für die Abrechnung gern eine Software und unterstützen Sie bei der Einarbeitung. Wenn Sie es wünschen, übernehmen wir die Abrechnung auch vollständig selbst.
Modell für mehr Effizienz und Nachhaltigkeit
Photovoltaik für Mieterstrom bringt sowohl Immobilienbesitzern als auch Mietern finanzielle Vorteile. Zusätzlich unterstützen Sie damit die Energiewende und den Klimaschutz. Da die Realisierung anspruchsvoll sein kann, lohnt sich professionelle Beratung.
Nehmen Sie dafür Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich bei der erfolgreichen Realisierung Ihres Mieterstromprojekts unterstützen.
FAQ zu Mieterstromkonzept
Hier beantworten wir häufig gestellte Fragen, die Ihnen helfen, das Konzept besser zu verstehen und zu entscheiden, ob es für Ihre Immobilie geeignet ist.
Mieterstrom bezeichnet Strom, der direkt aus einer Photovoltaikanlage auf einem Gebäude erzeugt und an die Mieter des Gebäudes abgegeben wird, ohne über das öffentliche Stromnetz zu fließen.
Die Abrechnung erfolgt in der Regel über den Vermieter. Jeder Mieter erhält eine separate Abrechnung für den verbrauchten Strom, die je nach Verbrauch und Mieterstromvertrag angepasst wird. Eine detaillierte Messung des Verbrauchs ist notwendig.
Er wird von Immobilienbesitzern, Bauträgern oder Energiedienstleistern angeboten, die Photovoltaikanlagen installieren und betreiben. Der Vermieter ist oft der Anbieter, kann aber auch ein externer Betreiber sein.
Der Preis darf maximal 90 % des örtlichen Grundversorgertarifs betragen. In der Praxis ist Mieterstrom häufig etwa 20-30 % günstiger als der Strompreis des allgemeinen Versorgers.
Er lohnt sich, wenn ein Gebäude über eine geeignete Dachfläche für eine Photovoltaikanlage verfügt und sowohl Mieter als auch Vermieter von der niedrigeren Stromrechnung und den Förderungen profitieren.
Mieter profitieren von günstigeren Strompreisen und der Unabhängigkeit vom öffentlichen Stromnetz. Zudem unterstützen sie die Energiewende und den Klimaschutz durch die Nutzung von Solarstrom.
Vermieter können durch den Verkauf von selbst erzeugtem Strom an ihre Mieter Einnahmen generieren und zusätzlich staatliche Förderungen erhalten. Dies steigert den Wert ihrer Immobilie und sorgt für eine nachhaltige Einnahmequelle.
Für die Förderung von Mieterstrom muss der Strom direkt vom Gebäude an die Mieter geliefert werden, ohne das öffentliche Netz zu nutzen. Zudem muss die Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur registriert sein.
Vermieter erhalten für den Verkauf von Mieterstrom einen staatlichen Zuschlag, der je nach Leistung der Photovoltaikanlage variiert. Zusätzlich können Überschüsse in das öffentliche Netz eingespeist werden, wofür ebenfalls eine Vergütung gezahlt wird.
Ja, Mieterstrom kann auch für gewerblich genutzte Gebäude oder Quartiere angeboten werden, solange mindestens 20 % der Fläche für Wohnzwecke genutzt wird. Der Strom darf jedoch nicht über das öffentliche Netz abgegeben werden.
